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年底年初,各大房企一方面是总结2020年工作,一方面是研判2021年形势,并分解下达全年任务。

之前我们说过,是去年表现最好的行业之一,绝大部分主流房企完成或接近完成了2020年全年目标。这很不容易。

今年房地产的主基调,中央经济工作会议已用一整段的文字作了明确指引。如果2021年还敢将目标定在30%以上的增幅,必定是激进房企。

“促进房地产市场平稳健康发展”的论述,看似波澜不惊,但2020年最后一天的一份文件,却将另一个重大格局固定下来。

《关于建立金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》于12月31日下发,且不给任何过渡期,2021年1月1日起实行。

央行银监会这份文件,也被坊间称为银行房地产贷款的两道红线,是继去年8月给房企融资设立三道红线之后,有关房地产行业发展的最重要规定。

所谓银行房地产贷款的两道红线是指,房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比均须满足相应的管理要求,与房企融资三道红线一样,也留了一定的过渡时间,一般为2年,最长为4年。而房企融资三道红线整改的截止时间是到2023年。

银行房地产贷款的两道红线,使商业银行的房地产类贷款竞争格局固化下来了,国有大行的地位更加稳固。截至2020年二季度末,房地产贷款余额为47.4万亿元,其中大、中型银行占比近八成;个人住房贷款余额32.36万亿元,其中大、中型银行占比九成多。

根据新的规定,第一档包括六大国有大行,两个上限(房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比)分别为40%和32.5%;第二档包括招行、农发行、浦发等17家中型银行,两个上限分别为27.5%和20%。之前,招行、浦发等股份银行的房地产贷款增幅迅猛,现在天花板已经设定,它们不但不能增长,还得在原来的基础上调降,因为几个银行的房地产贷款占比普遍超出了监管部门规定的上限。

房地产贷款是各类贷款里最优质的品种或之一。房地产类贷款竞争格局的固化实质就是利益格局的固化。凭什么几个国有大行这么高的占比,你们吃个肚儿圆还不让小弟们吃点儿?招行、浦发等银行心里肯定不服,太不公平了。天底下不公平的事多了去了,到哪里讲理去。乖乖执行吧。

银行房地产贷款的两道红线,与房企融资的三道红线,都是房地产金融审慎管理制度的内容。攸克君统称其为金融调控。

朋友们应该记得,这几年攸克君一直倡导地产界要认真学习中央文件,并在实际工作中领会中央文件精神。去年12月11日召开的中央政治局会议提出,要扭住供给侧结构性改革,同时注重需求侧改革。

大家没想到吧,这句话会被主管部门如此精准地运用到了房地产调控和房地产金融的调控里。房地产调控的供给侧改革,今年的一个重点是加快租赁住房的供应,住建部已作出部署。这个暂不展开。

银行房地产贷款的两道红线,是从房地产金融的供给端作出限制,并由此固化了房地产贷款的竞争格局和利益格局;房企融资的三道红线,是从房地产金融的需求端来作出限制,并由此固化了房企的竞争格局,中小房企实行跨越式发展变得异常艰难甚至不可能。

在行政调控不放松的背景下,金融接棒加码调控对楼市有何影响?

第一,从整个行业来说,“促进房地产市场平稳健康发展”做实了。“十四五”规划建议稿提出,要推动金融、房地产同实体经济均衡发展。怎么才是均衡发展?金融是房地产的血液,金融供给设立了上限,房地产想快也快不了。

有朋友可能会说,如果过几天国家统计数据出来,2020年的销售额比2019年还有所增长,是不是证明房地产调控没有效力?不是的,各地限价,也并不是要求非得降价,实际上,多数备案价比前期房源还是略有上涨的,只是不少项目与周边二手房相比会出现倒挂而已(倒挂的项目数量即使在深圳也没占主体)。只要成交量不下滑,而房价总体略涨,年度销售额继续增长,是可能的。鉴于需求端的调控从未放松,成交量的天花板隐隐可见。

第二,在整体“平稳”的基础上,城市分化是不可避免的。去年的深圳、杭州、南京、苏州、广州、宁波、佛山、上海、成都、西安等城市,市场表现要远远好于其他城市。城市之间的分化今年仍将继续。对热点城市,中央主管部门一直保持警惕监控,并督促地方随时打补丁;另一方面,金融调控从供给和需求两端同时发力,今年它们的热度有可能会有所降温,比如土地市场。

第三,作为市场主体之一的房企,主流房企的优势地位得以固化,一些体力不支又拿不到新的融资的中小房企,可能不得不逐步将其市场份额让给大型房企。今年房地产贷款的份额就那么多,银行对贷款标的选择必定更加谨慎,优中选优,房企和项目都要比实力、拼品质。

2021年会有新的并购机会出现。但主流房企的考验在于,它们既要有更敏锐的市场嗅觉,又要有更精准的杠杆平衡技术,因为踩了红线的房企,负债率只能降不能升,你要抓住并购机会,就得放弃土地公开市场投资机会。那些三档线均是绿线的房企,倒是迎来并购良机,但这类房企偏偏又多以稳健为主,轻易不愿意去并购,因为并购的标的企业总是问题重重,债务沉重。

第四,作为市场主体之一的购房者,也在“被分化”。刚需的贷款会有基本保障,但改善性需求,会被区别对待。而我们都知道,楼市的潜在投资者,多在改善性需求里。在上升动力强劲的城市里,有经济实力的购房者,高收入群体,获得贷款的机率要高于其他群体;早就没有购房资格的他们,会想各种办法,比如通过代持。

很遗憾,有限的金融资源、设立了上限的金融资源,并不会按比例分摊到购房者那里,而是会发生光线折射,相当一部分非常规资源仍将流入高收入群体,也许他们中的一部分正是以刚需的面目出现在银行的贷款名单里。而且,给某个城市楼市形成压力,进而拉动房价上涨的,往往就是这部分需求。

2021年的房地产市场,银行、房企和个人,都迎来高智商大考,很好玩。

    本文首发于微信公众号:攸克地产。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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